Dación en pago

La dación en pago es la entrega de la vivienda hipotecada al banco como medio de pago liberatorio total de la deuda. A diferencia de la ejecución hipotecaria ordinaria, extingue por completo la obligación: tras la dación no queda un remanente que el banco pueda reclamar. En España no es un derecho general del deudor hipotecario — solo opera por acuerdo voluntario con el banco o bajo el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012.

Cómo funciona

Bajo el Código de Buenas Prácticas (Anexo del RDL 6/2012, modificado por el RDL 19/2022), el deudor solicita primero una reestructuración de la deuda. Si la reestructuración no es viable, puede solicitarse una quita. Solo cuando ninguna de esas dos medidas resulta suficiente, el deudor comprendido en el ámbito de aplicación del artículo 2 del RDL 6/2012 puede solicitar la dación en pago de su vivienda habitual, en el plazo de 24 meses desde la solicitud de reestructuración, y el banco adherido al código está obligado a aceptarla.

Tras la dación, el deudor puede solicitar permanecer en la vivienda como arrendatario durante dos años, pagando una renta anual equivalente al 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación (a fecha 2026-04-08).

Marco legal

La figura está regulada por dos normas encadenadas:

• RDL 6/2012, Anexo — Código de Buenas Prácticas — establece las tres medidas secuenciales: reestructuración, quita, dación en pago.
• RDL 19/2022, de 22 de noviembre — modificó el RDL 6/2012 y añadió un segundo Código de Buenas Prácticas temporal para aliviar la subida de los tipos de interés.

Fuera del Código de Buenas Prácticas, la dación en pago solo es posible por acuerdo voluntario entre deudor y banco. No existe un derecho general a dación en pago en el ordenamiento español.

Cuándo se aplica

La dación bajo el Código de Buenas Prácticas exige cumplir varios requisitos acumulativos:

• Que el préstamo recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haya sido concedido para su adquisición.
• Que la vivienda no tenga cargas posteriores a la hipoteca.
• Que el conjunto de la unidad familiar carezca de otros bienes o derechos suficientes para hacer frente a la deuda.
• Que el deudor esté en el umbral de exclusión definido en el artículo 3 del RDL 6/2012.

Cuando los requisitos no se cumplen, las alternativas legales son la ley de segunda oportunidad con su BEPI (exoneración del pasivo insatisfecho), o la negociación bilateral con el banco al margen del código.

Fuentes

• Real Decreto-ley 6/2012, Código de Buenas Prácticas (Anexo) — recuperado 2026-04-08
• Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre — recuperado 2026-04-08